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【智庫思享】王永利:按揭貸款必須回歸本原

來源:人大重陽網 | 作者:王永利 | 時間:2022-07-21 | 責編:申罡

文 | 王永利 中國人民大學重陽金融研究院高級研究員

住房按揭貸款必須回歸本原,只能以作為抵押物的房產作為償還貸款本息的全部保證,借款人只以該房產承擔有限責任。這種情況下,銀行勢必將嚴格控制在建房按揭貸款的投放,而主要承做成品房按揭貸款,更好地保護購房者的合法權益。

近期,因使用按揭貸款購買的在建住房(期房)不能按照購房合同約定期限交付,甚至所在樓盤實際上成為爛尾樓而無法交付,引發快速蔓延的群體性“停貸”事件(借款人聯合聲明在收到所購住房前,停止貸款本息按月償還),直接將發放按揭貸款的銀行卷入住房買賣糾紛之中,可能對銀行規模龐大的住房按揭貸款帶來很大風險沖擊,全款預售與按揭貸款成為這一事件的爭議焦點。

按揭貸款的嚴格含義

“按揭貸款”來源于英語的“Mortgage Loan”,其本意特指借款人以其簽署合同準備購買的商品房作為抵押和償還貸款本息的全部保證,在住房合同金額一定比例內由銀行提供的約定期限和還本付息方式的購房貸款(超出貸款限定比例的部分,需要借款人自己首先交付給售房者,并作為銀行發放按揭貸款的前提條件,這也被稱為“首付款”)。另外,由于住房按揭貸款期限較長(一般為3-30年),為保證抵押物的安全,防范重大損害風險,按揭貸款一般都要求相關房產在貸款期限內全程進行財產保險,保險金額不低于住房抵押總價值,并明確貸款銀行為保險第一受益人,住房保單一般要托管在放貸銀行。

按揭貸款與一般的抵押貸款相比,二者相同的是:如果借款人違約,放貸銀行都可以按照合同約定處置抵押物,處置所得凈款優先償還所欠貸款本息,其超出部分應歸還借款人。二者不同的是:如果處置抵押物的凈收入不足以償還所欠貸款本息,抵押貸款下,銀行可以繼續對借款人進行其他追償。但按揭貸款下,不足部分則由銀行承擔損失,銀行不能再對借款人進行抵押物之外的其他追償,即按揭貸款的借款人對貸款本息只負有限責任。

由此,住房按揭貸款一般只能適用于已建成驗收合格可以按照合同約定交付條件進行銷售的成品房(現房)。在房屋沒有建成并驗收合格之前,開發所需要的資金應該由開發商負責解決,其中可以向銀行申請住房開發貸款,也可以向購房者預收一定規?;虮壤亩ń鸹蝾A付款。這種情況下,資金借貸或往來的雙方關系非常清晰,如果出現糾紛,責任也比較容易認定,合同約束相對較強。

按揭貸款在中國發生變異

1998年開始,在國家全面深化住房體制改革、推動房地產作為重要產業加快發展的過程中,銀行也借鑒國際做法,推出了住房按揭貸款,但實際運作中卻出現了變異,形成了中國特色的按揭貸款。主要表現在:

一是住房按揭貸款并不是完全以作為抵押物的房產作為償還貸款本息的全部保證,貸款銀行在處置按揭房產凈收入不能完全償還借款人所欠貸款本息時,仍可以對其進行延申追索,并會因借款人不能償還所欠貸款本息而被訴諸法庭、列入失信人黑名單等,使“按揭貸款”偷變成一般的抵押貸款。

二是從成品房(現房)按揭貸款,發展出“在建房(樓花、期房)按揭貸款”。開發商在商品房尚未建成驗收合格之前,即可按照設計圖、樣板房和承諾的交房期限等進行全款預售,而非僅收取一定比例的定金或預付款。相應的,購房人憑借購房合同即可向銀行申請住房按揭貸款并用于預付房款。由于銀行對按揭貸款擁有對抵押物處置之外的追索權,銀行對按揭貸款項下的在建房能否按時保質交付往往重視不夠、對開發商的甄選和監管不嚴,也成為在建房全款預售及按揭貸款快速發展并積累相關風險的重要原因。

在建房全款預售及其按揭貸款的推出,實際上是由購房者為開發商提供了大量無息資金(形成委托代建),大大降低了開發商的資金成本和財務風險,并為銀行按揭貸款利息收入以及政府房地產相關收入提供了來源,使住房開發商成為銀行和政府積極爭取與支持的“香餑餑”,但卻將風險更多地推給了購房者:開發商會采取一切可能的措施擴大房產預售,但在大量收到預售款后,卻可能更多地用于擴大土地收儲等領域,并為更多地占用這部分無息資金而放慢項目建設進程,甚至可能在住房質量和配套設施上偷工減料。一旦開發商不能按照合同約定按時保質地交付房產,分散而勢弱的購房者其實很難保護好自己的權益。

所以,國際上通常都嚴格控制在建房預售,一般不允許全額預售,只允許收取不超過房價30%的定金或預付款,并要求開發商或通過律師行在銀行開立專戶管理,只能用于相關房產的建設,不得挪作他用。

近些年,我國也在逐漸收緊在建房預售并加強監管,但到目前為止,基本上都是在預售房建設項目的主體結構封頂后,購房者即可在首付基礎上申請按揭貸款,其支付的購房款(包括首付等)需要部分存放在指定監管賬戶,由住房建設管理部門和開戶銀行進行監管,根據施工進度分批次由開發商提取使用。由于從主體結構封頂到實際可以交房,往往需要2-3年時間,其中,購房者不可控因素很多,風險仍然很大。而在預售款的監管上,由于監管部門責任不大,工程實際進度與款項實際使用的監管往往難以到位,甚至一些開發商具有很大影響力,容易協調各方配合逃避監管,使監管賬戶的資金被挪用而形成工程拖期甚至爛尾風險。

在建房全款預售及其按揭貸款的大量發展,有力地支持了房地產的發展,但也使得開發商、購房者(借款人)、放貸銀行之間相互交集,購房者全額交款后,一旦出現在建住房爛尾難以交房,責任難以清晰劃分。在住房價格止升轉降、房地產風險加大情況下,更容易增大開發商不能按期交房甚至徹底違約無法交房、購房者難以推動開發商合理解決,勢必將風險和糾紛更多地轉移到銀行身上,自行決定停止償還銀行貸款本息,容易引發群體性社會事件和系統性金融風險。

當前出現的群體性停貸維權事件,就是這類“在建房按揭貸款”出現糾紛產生的。而這種風險早已存在且大量聚集,其爆發只是遲早的問題,對此,必須從根源上找準問題、盡快解決,消除風險隱患。

按揭貸款必須回歸本原

必須明確,所有住房按揭貸款只能以作為抵押物的房產作為償還貸款本息的全部保證,借款人只以該房產承擔有限責任。以此迫使貸款銀行必須保證相關房產能夠按照購房合同按時保質交付、沒有法律糾紛,并根據按揭貸款的風險程度合理確定貸款成數和還本付息方式等。

這種情況下,銀行勢必將嚴格控制在建房按揭貸款的投放,而主要承做成品房按揭貸款。即使銀行發放在建房按揭貸款,由于將主要承擔在建房按揭違約風險,也會迫使其加強對開發商的甄選和在建房工程監管,防范在建房預售后出現違約風險。由此也必將有力地抑制商品房全款預售的規模擴張,更好地保護購房者的合法權益。

對此,需要金融監管部門健全相關法規,需要政府減少對住房開發及按揭貸款的行政干預。應考慮盡快全面取消住房全款預售,統一對定金比例的控制標準,并落實責任、切實強化對監管賬戶的管理。

妥善處置按揭貸款存在的風險

對當前已經爆發并快速蔓延的群體性“停貸維權”事件,需要高度重視、盡快妥善處置。

中國金融機構發放的住房按揭貸款余額已經超過30多萬億元,這其中,尚未交房的在建房按揭貸款規模盡管不是很大,難以按期交房的規模應該更小,但住房按揭貸款余額中很多都是從在建房按揭貸款開始的,盡管很多已經交房,但由于住房業主與開發商往往存在不少遺留矛盾,在經濟下行、房價下跌、還貸壓力加大的情況下,目前這種由在建房爛尾引發的“停貸維權”事件,如果不能明確原則及時解決,很有可能激化更大潛藏的矛盾,引發更多的房貸糾紛,激發更大社會動蕩和金融風險。

對這一問題,應明確由各地政府牽頭解決。

對存在預售的在建房樓盤進行全面調查摸底,明確實際預售的規模以及樓盤按時完工交房的可能與風險程度。

對已存在預售但尚未到交房期的在建工程,除加強預售房款(包括定金、首付款、按揭貸款等)專戶監管(細化監管辦法、落實監管責任)外,還應要求開發商必須拿出切實可行的安排,保證能夠按照預售合同按時保質交房。

對存在預售卻難以按期保質交房的,除要求開發商必須按照售房合同約定給予購房者賠償外,還應要求其承擔購房者按揭貸款的還本付息責任,直到完成住房交付為止。銀行由此暫停對借款人按揭貸款還本付息的追繳,并與開發商、購房者簽訂相應的三方協議。

對存在住房預售但開發商已經難以完成工程建設的,政府可牽頭進行資產重組轉讓,或者組織政府采購,銀行積極予以資金支持,幫助項目盡快完工交付使用,盡可能減少社會損失和購房糾紛。

對已交房但存在與開發商矛盾,業主借機進行“停貸維權”轉嫁矛盾的,則要堅持合同約束,不能隨意開口子。


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